みんなで大家さんって・・・

雑談
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みんなで大家さんをよく見かける

最近みんなで大家さんというネット広告を良く見かけます。
おそらく私が不動産投資に興味があるから出てくると思うのですが、少し気になったので調べてみました。

会社名みんなで大家さん株式会社
創設1998年8月
資本金1億円
資格宅地建物取引業免許 国土交通大臣 (4)第6254号
社員数50名
会社概要について(2021年1月現在)

企業の歴史は20年以上と比較的長く、資格も国土交通大臣(4)なので資格取得から20年は経っていることがわかります(カッコ内の数字は資格取得回数で、1回5年持つので4回取得すれば20年は保有し続けていることがわかります。)
まず怪しい企業ではないことがわかりますね。(失礼)

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本題 みんなで大家さんとは?

簡単にいえば、現物の不動産を共同で出資し、賃貸収入を分配する仕組みです。
REITに近いといえば近いですが、みんなで大家さんでは一つの不動産に対して複数人が出資する形になります。そこが一番異なる点。
利回りに関しては想定利回りとして7%となっています。高利回りです。

調べた感じのメリット、デメリットをまとめてみます。

メリットここが気になる
配当利回り6-7%売却時の手数料3%
管理不要配当金から3%報酬として引かれる
一口100万円と少額商品の不動産が安定収入を得られると思えない
価格変動なし運用期間は3-5年
20%までの価格下落は保証自己資本比率は13.5%(2017年は2.6%!)

配当利回りは6-7%と高く、過去の実績を見ても安定的に配当金が入っているようです。
不動産投資とは異なり管理は不要出資額は100万円〜と少額です。しかも20%までの価格下落はみんなで大家さん株式会社が保証してくれます。

気になるのは色々書きましたが、最もヤバそうなのはみんなで大家さんの自己資本比率が13.5%ということ。
気になる方はまず賃借対照表をご確認ください
https://www.invest-fund.co.jp/ir/
負債額の73%は投資家からの出資金です。銀行からの借入であれば、高くても2%台で借りれますが、金利6%で借りています。2020年の出資金は351億円。これを利回り6%で返すとすると年間21億円の支払いになります。
利益剰余金は12億円ほど。会計知識に疎いのでちょっとわかりませんが、これは赤字??
純資産が73億円に対して21億円の配当金支払いですから、3年と持たない気がします。

何を言いたいかというとですね。
1億円の家を持ってます。そのうち8700万円は借金で、2000万は銀行から金利2%で長期で借り、6700万円は金利6%で借りてるということです。商品を見た感じ田舎にあるので利回りは15%くらいあると仮定。1億円の利回りが15%だとすると1500万円の利益で、毎年6700万円×6%=400万円の金利分の支出がある。残りは1100万くらい。この1100万から税金、生活費(会社でいうと給与、事務所の運営費、広告費ですか)を出すわけですね。しかも6700万円の支払いもいずれしなければならない。
会社として成り立ってるのかな?

もし万が一自分が不動産投資するなら、素直に銀行から金利2%で8700万円借りますけどね。
わざわざ個人に出資してもらって6%の支払いをしてまで運営はしたくないです。

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投資としては魅力的だけど、会社は倒産するんじゃない?

結論はこんな感じですね。ほぼ元本保証で7%の利回り。最強です。ただ会社が存続するかは保証しません
まあ、倒産しそうになったら出資額を10%くらいまで落として20%は保証しますので30%返金します!って形にするか、配当金を減額するかのどっちかでしょうね。
そもそも個人で不動産投資するのでも実質利回り7%って超高利回りなんですから怪しいですね。

でもこれを20年も続けることができれば本物だと思います。その時は大変申し訳ありませんでしたって感じです。
私は会社を運営したことがないのでわかりませんが、こういう賃借対照表の会社は通常なのか教えて欲しいです。
多分、異常です。

投資するのはやめておくことが賢明なはず、、、

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