いずれは利回り10%!? いちごホテルリート

株式投資
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いちごホテルリート投資法人とは?

いちごホテルリート投資法人はご存知でしょうか。
いちご=一期一会のいちごであり、ホテル用不動産を中心に投資を行なっているホテル特化型リートになります。保有資産額は520億円ほどとリート投資法人の中では小さい部類になります。
ちなみに森ヒルズリートは4029億円です。

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リートではありえない、原価割れ

通常、リート投資法人のPBRは1.0を超えるのが常識です。なぜなら、リート投資法人でいう保有資産=不動産であり、金銭的の価値のある現物資産だからです。
PBRが1.0を下回っているということは、投資法人が倒産し、保有資産を全て売却した場合に現在の株価を上回る金額になることを指します。いちごホテルリート法人はなんと一口当たりの資産額であるPBRが0.68です。6,800円のものが、倒産すると1万円に化けることを指します。

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なぜ原価割れしているのか

最大の原因はコロナ禍におけるホテル事業の収益悪化です。いちごホテルリート法人はホテル事業に特化したリートですから、緊急事態宣言に伴う出張者の減少や観光客の減少がもろに影響を受けているという形になります。純利益はなんと前年度から82%も減少しています。減益にもほどがあります。。。

さらに、配当利回りはなんと1.8%程度。他のリートであれば4%前後ですから、非常に低い水準にあります。それに加えて、リートでは珍しい完全成果報酬型の配当金となっています。良い時は配当金額が増加しますが、逆に悪い時は配当金額は大幅に減少します。

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配当金額の推移

第12期(2021年7月期)881円(予想)
第11期(2021年1月期)795円(予想)
第10期(2020年7月期)670円

第9期(2020年1月期)8,356円
第8期(2019年7月期)3,154円
第7期(2019年1月期)5,487円
第6期(2018年7月期)3,352円
第5期(2018年1月期)3,302円
第4期(2017年7月期)3,101円
第3期(2017年1月期)3,137円

推移を見る限り、コロナ影響のでている2020年7月期から配当金額が大幅に減少していることがわかります。第7期や第9期の配当金額が非常に多い理由は不動産の売却益です。これが完全成果報酬型の良いところですね。
いちごホテルリート投資法人のポテンシャル的には、年間6200円前後の配当金が妥当なラインかと思います。

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来年には配当金額が6000円に戻るかもしれない

コロナ影響が落ち着き、配当金額が6,000円に戻ったとすると、配当利回りは7%となります。さらに、不動産の売却がプラスにうまく転じれば、年間配当金額は8,000円に行く可能性があります。そうした場合、配当利回りはなんと9.4%になります。

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今年はとにかく我慢の年

今年の配当利回りは1.8%と非常に低いものの、ホテルの収益が回復してくれば配当利回りが7%前後にまで回復してくる可能性が高いです。加えて、PBRが1.0にまで回復すれば株価は12,500円になる見込みです。それだけでも4万円の利益が出る見込みです。12,500円の株価であっても6,000円の配当金額であれば利回りは4.8%ですので非常に優秀だと思います。

値下がりに一喜一憂せずにコツコツと購入するといいかもしれません。私はとにかくいちごリート投資法人の保有額を増やしていくつもりです。すでに一口購入しています。

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